近日，星盛商业管理股份有限公司（股份代码：6668.HK）举行2022年中期业绩线上发布会，星盛商业执行董事兼董事会主席黄德林在发布会上表示，今年全年派率不会低于45%。以下是发布会问答实录。
出席管理层
星盛商业：
执行董事、董事会主席 黄德林先生
执行董事、总裁 陶慕明先生
常务副总裁 沈嘉颖先生
执行董事、副总裁 牛林先生
执行董事、财务管理中心总经理 文艺女士
星河控股：
财务管理中心副总经理 欧群萍女士
2022年中期业绩亮点
收入约2.60亿元，同比增长约0.8%；
毛利约1.50亿元，同比增长约2.6%；
毛利率约57.7%，同比上升1.0个百分点；
公司拥有人应占利润约0.96亿元，同比增长约15.7%；
现金及现金等价物约13.2亿元，财务稳健；
总合约面积约420万㎡，第三方占比超65%；
董事会建议派付股息每股普通股3.5港仙，派息率达32%。
问答环节
Q 提问一·花旗银行
疫情以及经济综合的影响下，有哪些新的管理动作和经营措施以助力零售的增长以及运营效率的提升？目前如何展望下半年以及明年的零售消费以及租金情况？
陶慕明：
经过近三年的疫情，相信每个商管公司，包括整个消费行业，对疫情常态化的应对以消费模式的改变都有了深入认识。总体来看，中国的整体大消费并没有变化，而且是持续增长的，只是消费形态发生了变化，这种变化是由疫情触发，但我们认为也是早晚要到来的。
针对以上变化，我们加强精细化运营：
通过以点带面的活动，重点对百万/千万店进行帮扶，同时加强线上和线下联动，并与与银联等第三方机构合作，为各类会员活动赋能。
根据疫情防控要求，我们着重组织小规模多频次的活动，比如：福田COCO Park联合大疆组织会员私域推广活动，通过精准营销，提升销售业绩。
随着疫情的防控和应对措施的不断成熟，通过精细化运营，我们依然看好下半年及明年的整体消费市场。
Q 提问二·花旗银行
能否具体分享一下会员体系？希望能从消费者和商家两个方面和我们分享一下会员体系的提升作用。
牛林：
星盛在会员体系构建方面已经有10年的时间，目前会员体系已相对完善，根据消费者的消费金额和积分情况，主要分为三大类别：普卡、金卡、黑钻卡。从整体数据来看，目前线上会员超300万，线下会员超260万。
下一步对于会员体系的核心动作，最重要的就是打造会员的粘性：
以更大力度推动星河内部的资源共享，比如星河控股旗下有产业，有酒店、有高尔夫球场等业态，我们会持续打通业态之间的会员积分的兑换，来增强会员尊贵感以及会员卡的含金量。
进一步细分会员，通过提高信息化，打造私域化是下一步的重点。针对不同的会员群体进行更进一步的细分，从而提供更优质更精准的服务。
定制化服务，促进高端会员与商户的整体联动。出于二八定律的原则，商场的销售大比例来自于最高端的黑钻卡会员。我们会对黑钻卡高端会员进行点对点地制定精细化服务方案。打通商场高端会员和品牌会员的资源互通，形成业态和高端会员的精准匹配，通过资源的有效联动，从而达到商户以及商场的共赢。
Q 提问三·兴业证券
星河控股上半年的销售情况？以及年内的融资情况、到期债务规模、净负债率、现金短债比等？
欧群萍：
星河集团成立34年以来，一直追求长期稳健发展，不会片面追求规模和高速增长，始终坚持安全的边界。
目前，星河债务结构清晰，没有美元债，也没有财富管理，没有体系外负债，也没有明股实债，我们的信用等级一直是在行业内的第一梯队。在这段时间，同行爆雷，整个行业评级被下调的情况之下，星河控股在7月份获得了主体跟踪评级AAA，体现了评级机构对星河的认可，而稳健的财务状况和良好的口碑，为我们赢得了银行等众多金融机构的信任。在2022年的上半年，我们成功发行了中票，自持物业的CMBS，地产供应链的ABS，是为数不多还能够进行全品类融资的民营房地产商。因此，我们的融资性现金流是非常的充裕的。
从三道红线来看，我们连续三年都为绿，而且远离红线。截至2021年底，剔除预收账款的资产负债率降至58%，净负债率降至57%，现金短债比约为2.5。截至2022年中期，三道红线水平，较2021年底基本持平。
从销售情况来看，今年上半年，行业市场非常地低迷，叠加疫情，可以说寒气早就传达到了整个房地产市场，而在这样的市场环境下，星河也难以独善其身，所以我们及时采取了有效的稳现金流措施。
第一，采取多种措施，加快地产销售的流量，突出我们稳健的品牌和产品价值，而不是单纯降价。因为目前消费者最担心的实际上是保交楼的问题，而买星河的房子最不用担心的就是交楼。所以我们星河的稳健其实是赋予了我们星河的品牌溢价的。
星河整体投资布局主要集中在大湾区和长三角，在这些深耕的区域，星河的销售业绩始终保持行业领先。例如：惠州惠阳、广州南沙的销售业绩都排在当地第一或第二的位置；即使下沉到县级市普宁，我们今年目标是17亿，目前已回款12亿，星河项目的销售额已经占到整个普宁市场的70%；深圳宝安区的沙井荣御项目，开盘去化达八成，创下2022年深圳首个开盘最高去化率的记录；惠州臻誉府项目，首开去化七成，创片区记录；常州星河丹堤项目，新的一期开盘去化六成；南京钟山星河盛世，开盘去化六成，均创了片区记录。此外，惠州星河冠誉府将在9月10号开盘，目前来看储客情况良好。我们在深圳的两个人才房项目，龙华Costco和龙岗宝龙项目，计划在今年底，最晚在明年初开盘，整体货值约60亿，回款也是非常有保障的。
第二，合理控制资金流出，包括：以销定产，精准供货，不占押现金。
第三，星河控股旗下其他业务板块，整体经营情况良好，星河的业务板块多元化，目前有地产、商业、物业、产业、资本5大业务板块，拥有稳定的现金流来源。我们持有深圳核心区域的优质物业，全年租金收入是超30亿，我们的星河资本是深创投的第二大股东，我们整体管理规模超150亿，投资的多个项目也已成功上市，这个板块也可以为整个控股带来不错的回报。
以上多项措施叠加，星河控股在今年1-7月份的经营性净现金流，仅仅流出4亿，在目前这样的市场环境，特别是深圳受疫情影响，3月份停摆的情况下，是非常不容易的。
在目前的环境下，稳定的现金流为星河控股平稳地穿越周期，奠定了坚实的基础。我相信，背靠经营稳健和高质量发展的星河控股，星盛商业未来增长的确定性是比较强的。
Q 提问四·兴业证券
疫情是否造成低线城市的消费力下降，我们是否调整外拓的策略？是否还会选择低线城市的核心地段的项目？
沈嘉颖：
2021年，星盛的核心班子进一步研究并明确了我们对外拓展策略，即：稳健发展，品质优先。据此，我们确定了8个第一梯队城市和28个第二梯队城市，作为我们外拓的重点区域。从现在来看，这个策略是具有前瞻性的，是充分的考虑到整个疫情以及房地产市场的变化。因此我们目前对外拓展的策略不变。
Q 提问五·兴业证券
公司是否会考虑提高派息率？
黄德林：
从上市以来，公司承诺派息率不低于30%，回顾过去两年，2020年全年派息率是40%，2021年是45%，均高于我们的承诺，体现了星盛商业愿意与股东们分享收益的态度和意愿。
在此，我向各位确认：虽然中期派息率是32%，但是，今年全年派息率不会低于45%。
未来，我们会秉持与广大股东分享收益的理念，持续提升派息。
Q 提问六·中金公司
关于募集资金用途改变，看到用于整租项目物业翻新的预算变多了，想问公司目前外拓中遇到的业主是否对整租模式偏好上升？以及存量相比增量（空地）项目是否也变多了？咱们前期翻新投资预计回报周期多久？
沈嘉颖：
用于整租项目及物业翻新的预算提升，主要是公司基于外拓的市场情况，从策略上进行的主动选择。对于整租项目的选择，公司保持谨慎积极的态度，并有严格的项目甄选条件。
总体上看，公司在选择项目时，主要从三个维度进行考量。第一，项目所在城市是公司战略进入的城市；第二，项目有较高的利润回报；第三，业主方的实力及资源，加强与国资平台的合作。基于这三个维度的考虑，我们会与业主方进行协商，进行合作模式的选择。
关于整租项目的前期翻新投资，一般来说投入回报周期在5年-8年，且在项目测算上，我们的IRR至少要达到12%。
Q 提问七·平安证券
上半年全国多点疫情对公司已开业项目的收入利润影响？因此导致的新项目开业进度推迟，初步估算对全年业绩的拖累？总计损失额度？
文艺：
上半年疫情，对已开业项目影响约为1000万，对新项目开业延迟带来的影响约为1000万。
对全年的影响，还需要根据下半年的具体情况来定，目前还无法明确。但是随着疫情常态化，相信我们有足够的应对措施来尽量降低对项目运营和利润的影响。
Q 提问八·平安证券
受经济、收入预期影响，现在居民整体消费意愿下滑，公司感受到有哪些消费意愿变化？如果调整战略应对，消费领域又有哪些结构性机会？
陶慕明：
从行业角度来看，消费的变化实际上是常态，正如董事长也反复强调，我们做商业要有创新意识。因为商业是在不断的变化，即使没有疫情，也会遇到各种消费形式和市场层面的冲击，对于实体商业，我们必须有创新的精神来应对各种消费者的变化，这是我们所谓的常态。
从目前来看，消费者对品质要求更高，消费的形式更多样化，消费需求更加个性化。比如，新能源汽车备受年轻消费者的关注和追捧，那么我们商场一定会针对这种市场变化，进行调整。此外，在疫情常态化之后，我们也在经常接待国际品牌和国内优质品牌的回访，这些品牌也在与运营方共同研究他们产品和消费群体的变化。
作为购物中心的经营者，我们会秉持“一店一策”，精准定位，积极创新，重点满足周边核心消费群体的消费需求，从而获得持续性的增长。
Q 提问九·第一上海
委托管理毛利率提升，除了高毛利的前期服务收入占比提升之外，在管项目运营成本控制也是一个原因，可否展开讲一下是如何进行成本控制？
文艺：
我们一直非常重视管理效率，包括我们的成本管理。
第一，人工成本。我们不断地投入信息化的建设，提升效能，在信息化推进的过程中，不断检讨岗位的人员编制和结构，并依此进行动态调整。
第二，能耗成本。我们持续推进节约能耗的措施，动态跟进，同时推出了相关的激励体系，不断地跟市场上的先进科技企业进行合作，以降低能耗成本。
第三，清洁、维修、维护等的采购成本。我们加大了持总采购的力度，来提高我们的议价能力，从而降低成本。
Q 提问十·第一上海
疫情影响下，店铺汰换率是否有提升？
沈嘉颖：
对于购物中心来说，保持一定的品牌汰换率，是时刻保持新鲜，保持吸引力的必要措施。在疫情的影响下，我们的整体汰换率较疫情前有所上升，约在20%-30%之间，仍然保持在安全线以内。
同时，在疫情下，我们对各店铺表现进行实时监测和深入分析，并借此机会进行招调升级，提高业态及品牌组合的安全性和盈利能力。